A téma értékelése:
  • 0 szavazat - átlag 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
telephely vásárlás
#1
Sziasztok!
Egy adalék az APEH árverésekhez: tegnapra volt meghirdetve a már említett üzlethelyiség megtekintése. Odaballagtunk, hogy megnézzük belülről is, amit már egyébként kívülről kb. ezerszer láttunk, mert mindennap mellette megyünk el. Szóval odamentünk, két úr már ott üldögélt egy autóban. Kiderült, hogy ők a végrehajtók, de kulcsuk az nincs. DE különben is, minek kellene azt megnézni belülről, látatlanban is megér annyi pénzt, amennyiért árulják, és nekünk miért okoz gondot az, hogy nem tudjuk megnézni ? Meg egyébként nézzünk be az ablakon. Végül felhívta a tulajdonost, persze nem hozta ide a kulcsot. Szóval a vége az, hogy írnak egy jegyzőkönyvet, hogy a tulaj nem biztosította a megtekintést, lehet, hogy ezért megbüntetik, az árverést lefújják emiatt, kb. 2 hónap múlva majd újra meghirdetik. Mondtam, hogy mi ráérünk, nekik viszont kellene a pénz. De ilyen hozzáállással? Csak nevetni tudtunk ezen. Vegyél ingatlant, amit csak kívülről láttál, és még a végrehajtónak sincs fogalma, hogy mi van belülről, pedig ő 4 évvel ezelőtt már egyszer volt bent. Lehet, hogy így bukott el az APEH néhány milliót.
Jutka
Válasz idézéssel
#2
Köszi Kávé az összefoglalót. Ennek ellenére továbbra is az a véleményem, hogy az APEH nem vehet részt olyan értékesítésben -közvetítőként sem- aminek a sorsa, eredete tisztázatlan. Az ügyintézőnek árverés előtt ellenőríznie kell , hogy minek az értékesítésében vesz részt.
Ha a puszik esõcseppek, egy tengert küldök, Ha az ölelés falevél, egy erdõt küldök Nektek.
Válasz idézéssel
#3
Sziasztok!
Köszönöm a válaszokat, érzem én, hogy valami sántít. Szóval a kezünkben van a használatbavételi engedély másolata, amit az önkormányzat kiadott, és ezt a ténylegesen meglévő épületre adták ki. Erre figyelmeztettek minket, hogy lebontásra is sor kerülhet, ha ez nincs meg. A baj az, hogy a földhivatalnál beépítetlen telekként van nyilvántartva, beépítési kötelezettséggel terhelve. Az APEH-nál azt mondta, aki az árverést csinálja, hogy azért nincs ez a része rendezve, mert a használatbavételi engedélyt a tulajdonos nem kérte meg. Ez ugye azóta bebizonyosodott, hogy nem így van. Az a helyzet, hogy a tulajdonos nem hajlandó együttműködésre, így nem tudjuk, hogy miért maradt el a tulajdoni lapon az átvezetés. Lehet, hogy a tulajdonos nem foglalkozott vele, és ennyi? Az árverezővel hétfőn beszélek, de nagyon nyűgös az ügy szerintem, nem akarunk olyanba belemenni, aminek nem látjuk a kimenetelét. Nem is értem, hogy egyáltalán az APEH hogy vehet részt ilyen ügyletben. Pedig nagyon kellene nekünk az a hely, de így inkább lemondunk róla, azt hiszem.
Jutka
Válasz idézéssel
#4
fehernagy Írta:Sziasztok!
APEH árverésen meghirdetett üzlethelyiséget szeretnénk megvásárolni, azaz licitálni rá. Egy dolog azonban nincs rendben: a tulajdoni lapon beépítetlen telekként van nyilvántartva, holott igazából egy 87 m2-es üzlethelyiség. Megkérdeztük az Önkormányzatnál, kiadták rá a használatbavételi engedélyt, (az APEH azt mondta, hogy ez nincs meg), ebből a szempontból rendben van. A "tulajdonos", azaz akit árvereznek, nem hajlandó foglalkozni a dologgal. Honnan lehet megtudni, hogy miért nem lett átvezetve a földhivatalnál? Nem szeretnénk, ha utólag derülne ki valami. Elképzelhető, hogy 9 éve feledékenységből nem lett rendezve?
Köszi a válaszokat
Jutka

Szia!
PM Forgalmi adók, Vám és jövedéki főosztály 5019/1/ 2008. „az adóhatósági végrehajtási eljárás során történő értékesítések áfa-rendszerbeli kezeléséről” című állásfoglalása szerint az árverésen történő ingatlan értékesítés áfájának meghatározása az alábbiak szerint történik:
(elérhető: <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.apeh.hu/adoinfo/afa080101_hatalyos/vegrehajtasi_ert_afa.html">http://www.apeh.hu/adoinfo/afa080101_ha ... t_afa.html</a><!-- m -->)

Amennyiben az adós az általános forgalmi adónak alanya, akkor az ő vagyontárgyára folytatott végrehajtás során történő árverési értékesítést az Áfa törvény 9. § (1) bekezdése szerinti termékértékesítésnek kell tekinteni. Az Áfa törvény alkalmazásában ezt a termékértékesítést minden esetben az adós teljesíti az árverési vevő felé, azaz az adós és az árverési vevő között jön létre adóztatható tényállás. Az általános forgalmi adó szempontjából az árverés szervezője ezekben az esetekben sosem tekinthető úgy, mint aki saját nevében teljesíti az értékesítést.

Az adóhatósági végrehajtás során figyelemmel kell lenni az Áfa törvény 142. § (1) bekezdés g) pontjára is, amely szerint fordított adózás alá eshet a vállalkozásban tárgyi eszközként használt termék és egyéb, a teljesítésekor szokásos piaci árát tekintve 100 000 forintnak megfelelő pénzösszeget meghaladó termék értékesítése, ha az értékesítő adóalany felszámolási vagy bármely más, fizetésképtelenségét jogerősen megállapító eljárás hatálya alatt áll.

Az adóhatóság által foganatosított végrehajtási eljárást olyan eljárásnak kell tekinteni az Áfa törvény vonatkozásában, amely fizetésképtelenséget jogerősen megállapító eljárás.

A fordított adózás alkalmazása azonban csak akkor jöhet szóba, ha az árverési vevő áfa-alany (ide nem értve az alanyi adómentes adóalanyt, valamint a kizárólag mezőgazdasági különös adózási jogállású adóalanyt), vagy eva-alany [ld. Áfa törvény 142. § (3)-(4) bekezdések].

Mindezek alapján, amennyiben az adós az áfának alanya, vagy eva-alany, és az Áfa törvény 142. § (1) bekezdés g) pontjában meghatározott termékértékesítés történik, akkor az adóhatósági végrehajtási eljárásban szervezett árverés során történő értékesítések áfa-rendszerbeli megítélése a következőképpen alakul:

Ha az árverési vevő áfa-alany (ide nem értve az alanyi adómentes adóalanyt, valamint a kizárólag mezőgazdasági tevékenységet folytató különös szabályok szerint adózó adóalanyt), vagy eva-alany, a fordított adózás alkalmazására kerül sor, ezért az ilyen esetekben az árverési vételár az árverési vevőnél nettó összeg, amelyről az áfa-alany, vagy eva-alany adósnak számlát kell kiállítania. A számlán - az Áfa törvény 169. §-a alapján - föl kell tüntetni az árverési vevő adószámát is, továbbá szövegesen utalni kell a fordított adózás tényére [pl. "Fordított adózás alá eső ügylet az Áfa törvény 142. § (1) bekezdés g) pontja alapján"].


Fenti PM állásfoglalást és a hatályos áfa tv. előírásait értelmezve, véleményem szerint:
Ha a kérdéses ingatlan beépített, és két évnél régebben jogerőre emelkedett használatbavételi engedéllyel rendelkezik:

Ha az árverési vevő áfa alany, akkor a hatályos áfa törvény 142. § (1) bekezdés g. pontja szerint a fordított adózás alá esik a fizetésképtelenséget jogerősen megállapító eljárás hatálya alatt álló vállalkozás tárgyi eszközként használt termékének értékesítése. A fenti PM állásfoglalás szerint az adóhatóság által foganatosított végrehajtási eljárást az Áfa törvény vonatkozásában fizetésképtelenséget jogerősen megállapító eljárásnak tekintendő.
Ugyanakkor az áfa tv. 142. § (2) bekezdése szerint az ilyen helyzetben lévő vállalkozás un. „régi ingatlanának” értékesítése csak akkor fordított áfás, ha az értékesítőnek tekinthető adós vállalkozás az un. „régi ingatlanokra” választotta az áfa hatálya alá kerülést az adóhatóságnál. Ezt az árverési vevőnek le kell ellenőriznie.
Ha a „régi ingatlanra” vonatkozóan az adós vállalkozás választotta az áfa hatálya alá kerülést, akkor az árverésen értékesített ingatlanról ford.áfás számlát kell kiállítania az árverési vevő részére.

Ha a „régi ingatlanra” vonatkozóan az adós vállalkozás nem választotta az áfa hatálya alá kerülést, akkor az árverésen értékesített ingatlan mentes az áfa alól, tehát mentes számlát kell az árverési vevő részére kiállítania.

Ha a kérdéses ingatlan az önkormányzat építési hatósága szerint építési teleknek minősülne, akkor
véleményem szerint az építési telek árverésen történő értékesítésére az áfa tv. 142. § (1) bekezdés g. pontja szerint az értékesítő (az árverésen szereplő adós) fordított áfás számlát kell hogy kiállítson az adóalany árverési vevő részére.

Azt, hogy a kérdéses ingatlan konkrétan milyen ingatlan, én elsőként a konkrét helyrajz szám(ok) feltüntetésével az önkormányzat építési hatóságától kérdezném meg írásban. Az ügylet tényleges tárgya ugyanis szerintem ez alapján határozható meg. Az ingatlan nyilvántartás aktualizálására vonatkozóan egy ügyvéd segítségét kérném. Ez mind az eladó, mind a vevő érdeke.
Tapasztalataim szerint érdemes a konkrét információkat felhasználva írásban az adóhatóság álláspontját is kikérni, a későbbi kellemetlenségek elkerülése érdekében.




Az áfa tv. hivatkozott pontjai:
142. § (1) Az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője fizeti:
e) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontja alá tartozó termékértékesítés esetében, ha az értékesítő adóalany élt a 88. §-ban említett választási jogával;

g) a vállalkozásban tárgyi eszközként használt termék és egyéb, a teljesítésekor szokásos piaci árát tekintve 100 000 forintnak megfelelő pénzösszeget meghaladó termék értékesítése esetében, ha az értékesítő adóalany felszámolási vagy bármely más, fizetésképtelenségét jogerősen megállapító eljárás hatálya alatt áll.

(2) Az (1) bekezdés f) és g) pontja szerinti ingatlanértékesítésre az (1) bekezdés e) pontjában meghatározottaknak is teljesülniük kell.

(3) Az (1) bekezdés alkalmazásának feltétele, hogy az ügylet teljesítésében érintett felek
a) mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, valamint
b) egyikének se legyen olyan, e törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető.


86. § (1) Mentes az adó alól:
j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
k) a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését;

üdv.Zs.
Válasz idézéssel
#5
Az a minimum, hogy az APEH-nak a meghírdetés előtt ennek bizony utána kellett volna járnia. Éppen ők sértenének jogszabályt, hogy egy földhivatalnál nem létező épületet értékesítenek? Ha két cég egymás közt csinálna ilyen, bizony alaposan megbírságolnák. Gondolom én.
Ha a puszik esõcseppek, egy tengert küldök, Ha az ölelés falevél, egy erdõt küldök Nektek.
Válasz idézéssel
#6
Sziasztok!
APEH árverésen meghirdetett üzlethelyiséget szeretnénk megvásárolni, azaz licitálni rá. Egy dolog azonban nincs rendben: a tulajdoni lapon beépítetlen telekként van nyilvántartva, holott igazából egy 87 m2-es üzlethelyiség. Megkérdeztük az Önkormányzatnál, kiadták rá a használatbavételi engedélyt, (az APEH azt mondta, hogy ez nincs meg), ebből a szempontból rendben van. A "tulajdonos", azaz akit árvereznek, nem hajlandó foglalkozni a dologgal. Honnan lehet megtudni, hogy miért nem lett átvezetve a földhivatalnál? Nem szeretnénk, ha utólag derülne ki valami. Elképzelhető, hogy 9 éve feledékenységből nem lett rendezve?
Köszi a válaszokat
Jutka
Válasz idézéssel
#7
Szia Kyra!

Igen, pontosan ilyenekre gondoltam, hogy szerezz be minden lényeges (vagy nekik lényegtelennek tűnő) infót, mert nagyban befolyásolják a dolog menetét. Az adómentes értékesítéshez (pl bérbeadás) kapcsolódó előzetesen felszámított áfát nemhogy visszaigényelni nem lehet, de még levonni sem.
Nincs esetleg könyvvizsgálója a cégnek, akivel a konkrét adatok ismeretében meg tudnád vitatni a kérdést?
Ha véghezviszed a lehetetlent, a főnököd felveszi a napi teendőid közé... ..
Válasz idézéssel
#8
Köszönöm.

Rendben, akkor mindenesetre megvárom amíg lesz konkrét adásvételi tervezet.
Meg azt is tudnom kéne, hogy nem akarja-e majd egy részét valaki másnak kiadni.
Mert akkor az gáz.
Mert jelenleg van egy kis üzlethelysége, amit kiad egy cégnek, (egyenlőre más bevétele nem is volt itt) és arra nem kértük, hogy áfásan számlázza.
Tehát akkor, ha ennek az új ingatlannak egy részét is majd bérbe akarná adni, akkor azt is mentesen kell hogy számlázza.
És akkor már a vétel áfája se visszaigényelhető.
Ugye?
Válasz idézéssel
#9
Kyra!

Szerintem addig ne mondj nekik semmi konkrétumot, amíg nem adják oda legalább az adásvételi szerződés tervezetet meg a tulajdoni lapot. Abból már lehet valamit következtetni.
Olyan buktatókra figyelj pl hogyha bérbe akarja majd adni és nem kérte meg, hogy áfásan számlázhasson, akkor az ingatlan áfáját sem vonhatja le hiába minden jónak tűnik. Ez csak egy példa, csak azért írtam, hogy oda kell figyelni.
Ha véghezviszed a lehetetlent, a főnököd felveszi a napi teendőid közé... ..
Válasz idézéssel
#10
mond nekik, hogy át kell tekintened a könyvelést ahhoz, hogy biztosabb választ tudjál adni, hagyjál magadnak kibúvót-))
Válasz idézéssel
#11
Igen, valóban így van. Csak a matrica mentes, amit nem a saját nevében ad.
Mentségemül szolgál, hogy nem én könyvelem jelenleg ezt a vállalkozásukat, amiben ezt csinálják.
Nem tudtam, hogy működik ez a zöldkártya.

Akkor ezek szerint nincs akadálya az ingatlan áfa visszaigénylésének.

Csak nem akarok nekik hülyeséget mondani. Hogy megveszik, aztán meg kiderül, hogy valamiért nem lehet visszaigényelni.
Az elég ciki lenne.
Válasz idézéssel
#12
miért nem áfás a környezetvédelmi mérés?
A matrica az nem áfás, de az nem is a te bevételed, azt az NKH nevében adod.
Ha a puszik esõcseppek, egy tengert küldök, Ha az ölelés falevél, egy erdõt küldök Nektek.
Válasz idézéssel
#13
Hoppá.

Na, akkor itt kezdődnek a gondok.
Mert több dolgot fog csinálni ezen a telephelyen és pl. az autószerelés az áfás.
A zöldkártya viszont nem.
Válasz idézéssel
#14
én is úgy gondolom, hogy visszaigényelheti, ha adóköteles tevékenységhez fogja használni.
Ha a puszik esõcseppek, egy tengert küldök, Ha az ölelés falevél, egy erdõt küldök Nektek.
Válasz idézéssel
#15
Szia czida,

Bocsánat nem fejtettem ki bővebben.
Ez egy új ingatlan. Úgy tudom az újingatlannál nincs választás, azt áfásan kell adnia a vevőnek.
Igazándiból arra nem találok semmi hivatkozást, hogy bizosan visszaigényelheti-e majd ezt az áfát.
Mivel ez nem lakóingatlan, én úgy gondolom nincs akadálya.
De azért várnék valakitől egy megerősítést vagy esetleg cáfolatot.
Köszönöm,
Anita
Válasz idézéssel
#16
Főleg, ha fordított lesz, mert az eladó bejelentkezett az ÁFA-s értékesítésbe.
Válasz idézéssel
#17
Szia Kyra!
Ha jól értem, akkor meglévő, valamikor használatba vett telephely értékesítéséről van szó. Ebben az esetben mentes az áfa alól: áfa tv. 86.§.(1)bek. j) pontja szerint. Ennek mindenképpen utána kell nézni, mert ha befogadod a számlát áfásan és levonásba helyezed, akkor bünti lesz.
Mindenképpen kérjél nyilatkozatot az eladótól, hogy miért áfásan számlázza. Lehet hogy nem is tud a 2008. január 1-től érvényes áfa szabályokról.
üdvözlettel: ida
Válasz idézéssel
#18
Sziasztok,

Egyik ügyfelem nagyértékű telephelyet szeretne vásárolni.(20M)
Az már kiderült, hogy áfásan értékesítik a szóbanforgó ingatlant.
Viszont, ezt az áfát majd visszaszeretné igényelni.
Szerintetek ezt simán visszaigényelhetjük?

Köszi,
Anita
Válasz idézéssel
#19
Szia!

Én már nem keseredek tovább. Köszönöm, hogy megbeszélhettük és bocs hogy ilyen késéssel válaszolok de állandóan különböző ellenőröknél csücsülök. Szia GAbi
Válasz idézéssel
#20
gyocsine Írta:Szia Kávé!

Köszönöm a válaszod, de ma délelőtt sikerült kiderítenem mi is van. Nos ez egy ingatlandorgalmazó cég, aki nem tudta, hogy április 30-ig jelenteni kell, hogy áfa-s akar lenni. Most már tudja.. A másik verzió a bejelenkezéssel tehát ki van zárva. Viszont ma amikor APEH-nál kiváncsiságból rákérdezetem, arra, hohy a nem ingatlanos sima cég el akarja adni a telephelyét és előző nap bejelentkezik áfa alá erre az ügyyletre akkor mi van? -azt válaszolták, hogy másnap természeten eladhatja áfásan. Hát most akkor lehet vagy nem lehet. Úgyhogy még egy fekete folt könyvelői agyamban. Gabi

Szia!

Én az APEH-ot és az adó kérdések és válaszokat is megkérdeztem a választás idejét illetően. Mindkét helyről azt a választ kaptam, hogy nem lehet év közben választani. Ezért az összes ismerős céget feltrombitáltam év végén ill. év elején, hogy fontolják meg a választást és intézkedjenek.
(felteszem a válaszokat a dokumentumok közé.) Az szerintem kedvezőbb variáció, hogy az adóhatóság egyes helyein elfogadják az év közi bejelentést, ezt szerettem volna én is hallani, de nem sikerült.

Ne keseredj el, ilyen időket élünk. Egyelőre még nem tudunk gondolatokban olvasni, de igyekszünk fejlődni.

Zs.
Válasz idézéssel
#21
Szia Kávé!

Köszönöm a válaszod, de ma délelőtt sikerült kiderítenem mi is van. Nos ez egy ingatlandorgalmazó cég, aki nem tudta, hogy április 30-ig jelenteni kell, hogy áfa-s akar lenni. Most már tudja.. A másik verzió a bejelenkezéssel tehát ki van zárva. Viszont ma amikor APEH-nál kiváncsiságból rákérdezetem, arra, hohy a nem ingatlanos sima cég el akarja adni a telephelyét és előző nap bejelentkezik áfa alá erre az ügyyletre akkor mi van? -azt válaszolták, hogy másnap természeten eladhatja áfásan. Hát most akkor lehet vagy nem lehet. Úgyhogy még egy fekete folt könyvelői agyamban. Gabi
Válasz idézéssel
#22
gyocsine Írta:Sziasztok!

Egy kicsit bonyolult helyzetbe került az egyik ügyfelem. Telephelyet szeretne vásárolni, melyet lefoglalózott és áfa-s számlát kapott. Most az eladónak eszébe jutott, hogy ő ezt nem adhatja el áfásan, de nem biztos benne.
Ez egy telek amelyen felépitmények vannak . A telket két éve építették be. Egy kis támpontot szeretnék, hogy merre keresgéljek áfa ügyileg. Köszönöm. Gabi

Szia!

Nézd meg: <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.aktaforum.hu/Forums/viewtopic/t=1699.html">http://www.aktaforum.hu/Forums/viewtopic/t=1699.html</a><!-- m -->
ezen a helyen.

Ez az anyag nem változott a május 1-i áfa tv. módosítással sem.

Az adóhatósághoz írt levelemben megkérdeztem, hogy lehetséges-e az eladónak év közben választani az ingatlan értékesítésre az áfát - amennyiben ún. régi ingatlant kíván értékesíteni.
Az adóhatósági válasz: év közben nem lehet választani. Tehát ha az az ingatlan ún. régi ingatlan, akkor vagy megvárja az értékesítéssel a következő évet, és év végén az eladó bejelentkezik az áfa körbe az ingatlanok értékesítésére vonatkozóan, vagy nem áfásan értékesít, és az építéssel kapcs. visszaigényelt áfát megoosztja a használat ideje/10 év és befizeti.

Zs.
Válasz idézéssel
#23
Nem jelentkezett be és a foglalóról kiadta a számlát áfa-san. Most kezdett el gondolkodni, hogíy hátha mégse jó.
Válasz idézéssel
#24
Első mtámpont: Az eladó bejelentkezett-e ingatlanértékesítés áfára? Úgy tudom, eladás előtt még bejelentkezhet.
Válasz idézéssel
#25
Sziasztok!

Egy kicsit bonyolult helyzetbe került az egyik ügyfelem. Telephelyet szeretne vásárolni, melyet lefoglalózott és áfa-s számlát kapott. Most az eladónak eszébe jutott, hogy ő ezt nem adhatja el áfásan, de nem biztos benne.
Ez egy telek amelyen felépitmények vannak . A telket két éve építették be. Egy kis támpontot szeretnék, hogy merre keresgéljek áfa ügyileg. Köszönöm. Gabi
Válasz idézéssel


Fórumra ugrás:


Jelenlevő felhasználók ebben a témában: 1 Vendég